Kebijakan Perpajakan atas Biaya Service Charge Gedung

Pertanyaan:

Saya memiliki perusahaan rintisan yang baru saja berdiri, untuk keperluan perusahaan saya menyewa sebuah gedung yang digunakan sebagai kantor. Apakah atas biaya service charge akan dikenakan pajak?

Jawaban:

Seiring dengan semakin melambungnya nilai investasi dan bertambahnya jumah perusahaan rintisan di Indonesia. Kebutuhan akan penyewaan ruang kantor di gedung bertingkat di kota-kota besar pun ikut bertambah dari tahun ke tahun. Pengembang merespons fenomena ini dengan terus membangun gedung-gedung perkantoran baru yang menawarkan fasilitas kekinian.

Biasanya dalam biaya sewa gedung yang ditawarkan oleh pemilik gedung kepada penyewa (tenant) juga ditambahkan biaya layanan gedung atau service charge.

Dalam konteks perpajakan, service charge adalah balas jasa yang menyebabkan ruangan yang disewa dapat dihuni sesuai dengan tujuan yang diinginkan oleh pihak penyewa. Biaya layanan ini biasanya termasuk dalam perhitungan biaya tambahan bagi penyewa yang mencakup biaya listrik, air, keamanan, kebersihan, hingga biaya administrasi.

Dengan berbagai fasilitas dan layanan gedung yang ditawarkan secara lengkap dan apik, pemilik gedung berharap dapat mendukung efektivitas dan kepraktisan para penyewanya. Umumnya, pemilik gedung akan menggunakan pihak ketiga seperti perusahaan penyedia jasa manajemen untuk mengelola gedung termasuk menagih pembayaran service charge dan uang sewa.

Atas biaya layanan atau service charge ini akan dikenakan PPh Pasal 4 ayat (2). Berdasarkan kebijakan terkait PPh Pasal 4 ayat (2), pajak ini dipungut atas jenis penghasilan tertentu yang sifatnya final dan tidak dapat dikreditkan atau menjadi pengurang pajak terutang.

Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2017 mengatur kebijakan secara lebih rinci tentang PPh atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan. Besaran PPh atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan ditetapkan sebesar 10% dari penghasilan bruto yang diperoleh, hal ini diatur dalam Pasal 4 ayat (1).

Sedangkan dalam Pasal 4 ayat (2) PP 34/2017 dijelaskan bahwa jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan merupakan semua jumlah yang dibayarkan atau diakui sebagai utang oleh penyewa dengan nama dan dalam bentuk apa pun.

PPh final atas pembayaran biaya-biaya  ini dipotong baik berdasarkan perjanjian yang dibuat secara terpisah atau disatukan dengan perjanjian persewaan tanah dan/atau bangunan. Dengan demikian, meskipun penagihannya diserahkan kepada penyedia jasa manajemen, pembayaran sewa dan biaya layanan merupakan penghasilan bagi pemilik gedung, sehinga wajib dipotong PPh Final dengan dikenakan tarif sebesar 10%.

Sementara itu, kegiatan pengelolaan gedung yang dilakukan oleh penyedia jasa pihak ketiga termasuk dalam pengertian jasa manajemen yang dikenakan PPh dengan tarif sebesar 2% sesuai kebijakan yang diatur dalam Pasal 23 UU PPh.

Contoh Perhitungan PPh Sesuai PP 34/2027:

PT ABC adalah pemilik gedung perkantoran Menara yang disewakan untuk umum. Untuk mengelola gedung Menara, PT ABC mengadakan kesepakatan kerja sama dengan PT XYZ, yang di beri tanggung jawab untuk mengelola keamanan, kebersihan, dan melakukan perawatan di gedung Menara.

Kemudian, PT XYZ akan menerima fee atas pengelolaan gedung Menara sebesar Rp700 juta per tahun dari PT ABC. Salah satu penyewa di gedung Menara adalah PT DEF yang membayar biaya sewa sebesar Rp350 juta serta service charge (penyedia jasa keamanan, kebersihan,dan perawatan) sebesar Rp20 juta selam setahun.

PT XYZ membantu penagihan biaya sewa serta service charge kepada para penyewa. Atas penghasilan yang diterima oleh PT ABC dari persewaan tanah dan/atau bangunan wajib dibayar PPh Final atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan.

Lalu PT DEF sebagai penyewa wajib memotong PPh yang sifatnya final atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan yang diteria oleh PT X. Sehingga PPh yang wajib diotong oleh PT XYZ adalah:

=   10% x (Rp350.000.000  + Rp20.000.000)

=   Rp37.000.000

Referensi:

• UU PPh Nomor 36 Tahun 2008 Pasal 4 ayat (2)
• Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2017 tentang PPh atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan